杨立刚：经纪也是一种生活方式
在多伦多，从一开始进入房地产领域，从持牌角度讲，我是新人，尽管年龄已不新，社会阅历也不新，但我坚持按新人姿态迎接地产经纪工作。我所说的是面对新生活的态度。
当然，新和旧是相对的。不管新与旧，心态一定要放在一个积极向上的角度，而非似懂非懂，或不懂装懂。什么叫积极？我个人的理解，做地产经纪不是单纯为了找这份工作谋生，而是选择一种新的生活方式。
当我小儿子跟我提出想要什么东西时，他常常说，This is my life。我问什么叫life？他说，就是enjoy啊！这就是享受，是乐在其中！
地产联系大众，地产经纪就要心系千家万户，要接地气。我个人体会就是这样，从一开始，像享受生活一样去做，去与各种人打交道，争取广交朋友。这样，你就有了干劲，充满了激情，也会以不变应万变。遇到不同的客户，面对不同的文化背景，尤其是接触来自中国不同地区的客户，才会保持足够的镇定自若，游刃有余。
中国改革开放这三十年内，人的经济状况、思想道德规范等各方面都已经发生了翻天覆地的变化。我们身居加拿大，需要努力调整心态，循序渐进，要重耕耘，以期收获。做地产经纪就应该这样。
客户觉得你贴心，即你真正关心他的利益，他就会与你成为知心朋友。市场很复杂，但要守规矩，要守住做职业经纪人的底线，不论怎样的文化差异和价值观。我们与每一个客户的交往，包括每一笔交易，都有经验可得，或有教训可汲。
大家提到，做地产经纪挺累。我觉得最累的时候，是碰到极个别有道德缺陷，不懂得尊重他人的劳动，惟利是图的人。在接触这种人的时候，确实觉得很疲劳，很心累。但是，如果立即调整心态，换一个角度，把罕见的事物当做学习，当做了解这个人的精神世界，作为一个反面教材去解读，就要跟踪到底，绝不轻言放弃。遇到这样的客户，社会“油条”，也是一种“福分”。要努力把它当做一个难得的机会去学习，当你了解了这个人，几乎等于研究了一个鲜活的病态的精神世界。
杨立纲：专业才是把握房地产实质的看家本领
要有文化学习的情节，去透视多伦多的房地产市场全貌。我本人的专业是化学、政治经济学和环境经济学。研究人口、土地、资源、环境，特别是与经济的关系，是我的兴趣所在。
中国房地产市场和西方房地市场差别巨大。北美是自由市场经济，土地是终身所有，中国不是这样。不同的体制境遇，导致了人的理解完全不一样，甚至价值观有天壤之别。
在加拿大房地产经济领域，我们看重资产，更应该看重物业的价值构成。物业的价值来自多方面，土地，建筑物，甚至文化积淀。毫无疑问，就城市房地产而言，物业里土地和建筑物相比较的时候，价值构成中土地占比越重，将来它的升值空间就越大。
房屋要折旧，而土地没有。到了一定年限，比如过了30年，房屋会加速贬值。60年屋龄以上的，有残留价值是另外的事情，比如保养的好，做了装修，更新，那是经济使用价值，它可以附加到物业价值上去。我们真正要把握的是，只要一个房子过了60年龄，说它值100万，主要就是土地的价值。
所以，从投资角度出发，当买一个物业的时候，土地在里边占的比重越高越好，而不是金玉其外，败絮其中的装修或装饰。在这一点上，很遗憾的是，初来乍到的国内客人很难理解。想想看，为什么新西兰、澳大利亚等许多国家，限制外国人买二手房，而引导外资去投资新区、新物业？
简单说，其实是价值理论起指导作用。二手物业属于几代人、几届政府的财富积累。在成熟的社区，成熟的物业里，沉淀了大量的税收转移支付，凝聚了不可估量的精神、文化财富。老社区、旧物业，它的实在价值非常高。大家可以比较新区、楼花，价值差别不言而喻。很遗憾，不了解实质的人却“喜新厌旧”。
普遍的规律是，从郊区或新开发区买的房子比较便宜，从旧城区或商业中心区里买套房子代价昂贵。这就是在带客户的过程中，要想办法讲清楚的地方。国内来的客户，很喜欢买漂亮的，经过装修的，常常是跟着感觉走。由于刚性需求的误导，愈来愈多的华人经纪便顺势而为，把很多精力放在了Staging和Renovation上。这好比把60岁的老太太PS成18岁的小姑娘，你敢把她娶回家吗？演电影，生活里化妆，都是给别人看的，自己心情也好一点，让别人感觉你很年轻。但是，我们要投资房地产，投资的是实质，而不是虚浮的表面。
世界就这么大，地球已承载超过70亿人口，而且人的欲望无止境。欲望从魔瓶里释放出来，便再也不容易收回去。欲望驱动着需求，需求的房产也越来越多。可用的土地资源越来越少，于是矛盾愈来愈尖锐。
人类有个显著特点，就是哪里资源越集中，人就越往哪里挤，抢得越凶；当挤累了以后，又想寻找静谧之地，暂避一时。在加拿大，就导致了多伦多和温哥华房地产价格的暴涨。多伦多和温哥华实际上是加拿大经济增长的两个引擎。资源通过这两个动力中心，这两个增长极，辐射到周边的卫星城区，进而导致这两个城区周围的房地产价格的暴涨。
杨立纲：顺应趋势才能享受真正的幸福成果
在大多伦多和大温哥华地区，房地产价格暴涨，现在带来很多问题。人们管这种从两大中心城市向外围辐射的大范围的房价上涨叫“溢出效应”。我认为还有“挤出效应”，即买不起多伦多和温哥华的房子（House）了，就撤到周边外围城区。很多人有惨痛的教训，靠积累工资，永远赶不上房价上涨，便永远买不起房。于是，退而求其次，一些人被挤出去了，同时，资本也溢出去了。比如，从多伦多市中心不断向外围城市如Aurora, Newmarket, Ajax, Oshawa, Mississauga, Burlington, Brampton 等地的人口与资金转移，便有这方面的原因。
有些人在网上辩论上述问题，我看其实辨不出子丑寅卯来。经济问题是人类造就的，人又是社会的人，人类无法独善其身，无法不随波逐流。晋代陶渊明是被挤出去的，看破红尘，才造就了田园诗人。大隐于朝，中隐于市，小隐于野。作为中产阶层来讲，隐于市的境况是基调，应该理解为一种幸福的享受。
现在，温哥华施行了激进的高附加税政策，限制海外资金炒房，力图打压过热的房市。多伦多与温哥华房市调整都是有必要的。但是，这种调整尚局限于政策层面，跟世界经济形势发展是不同的概念。整体市场趋势，即人口增长，土地资源减少，若再加上贷款利率走低，流动性宽松，必然导致房地产价格上涨。全球房地产长期趋势线是一直波浪式向上的，最近30年来，加拿大房地产价格一直沿着30-40度角向上发展。
回顾加拿大这五十年的房地产发展历史，有到21%的利率的时候。房价也有快速上涨的阶段，1989年前后就远远超过了长期趋势平均线，2015年和2016年上半年也是如此，（2017年头三个月上涨势头更猛）。当上涨能量不够的时候，就要小心下跌。就像抛一个球，尽管力度大，抛的高一点，但是它总要回落。你抛的越高，回落的越厉害，所谓“捧得高，甩的响”。回落的越猛，到一定程度后，它又会回弹。总的趋势是向上。小的调整可能是4-5年一次，有的可能延长到6-7年。大的改变，中期的调整要到8-12年。但是，所有的调整都是围绕着这个总的向上的长期趋势线，而做出波浪形调整。
投资房地产，就要把握住什么时候是机会，什么时候不是机会。作为职业地产经纪，在跟客户讨论的时候，结合现实，围绕趋势线，考察波动方向，是一个明智的策略。要注意寻找拐点，这可能需要一些高等数学基础知识。如果赶上了一个单边上扬的中长期趋势，一个笨蛋经理人指导的投资也赚钱。
从长期看，多伦多和温哥华房地产是会上涨的，但是短期和中期肯定是需要调整的。从2008年美国金融危机到现在，已经8年了。2012年7月1号，联邦政府出台四项政策，房市调整了一下，仅喘息了短短几个月，的确把金秋的9-10月份调低迷了。但是，这种短期小调整没有到位，国际形势导致本地政府的政策效应被淹没在大潮里了。已有的调整越是不到位，未来的调整就会比较深。如果今年（2016）8-10月份这个趋势得以确认，即多温两地房市量价齐跌，下跌趋势就得以市场确认（实际上，这个推测结论发生在了2017年）。如果只有量跌，而价格仍然上扬，我们需要再观察。这种调整一旦形成，肯定是进入一个比较漫长的调整期。是否完全如此，一定还要看国际形势。
为什么要强调国际形势大环境呢？汇率和利率是国际形势决定的，在世界经济一体化的时代，任何国家和地区都无法我行我素，或独善其身。尤其是加拿大经济，它和北美地区经济紧密联在一起，靠主观意志干预汇率和利率很难。在这种情况下，假如国际资金进入加拿大容易，障碍少，汇率合适，房地产投资贷款利率又很低，那么，房价上涨的趋势就难逆转。对海外买家来讲，这是有利条件和积极诱惑。
政府靠税收过日子，实际上不想打压房地产市场，温哥华政府不想打压，多伦多政府也不想打压。任何一个政府，刻意打压房地产都是迫不得已的政治考量。对海外资金购买房产征收15%附加税，对本地人没有进行打压，其实本地资本也很厉害。在这种片面打压过程，主要造成一种从国际到国内的心理压力（一旦紧缩流动性的金融政策出台，与财政手段同向操作，甚至不断发出更加强烈的信号），整个房地产市场确认进入调整，即所有的资本都形成一种共识，形成一种心理趋势之时，房地产市场单边上扬过程就会戛然而止，（硬着陆都有可能发生）。
经济问题作为社会发展中人的切身利益问题，很多是因为心理作用产生，乃至被放大的。从整体上看，从长期趋势来讲，加拿大房价并不高，温哥华房价跟北京、东京、新加坡、香港比也不算高。但是，短期上涨过快，人们承受不了，经济体系也适应不了，几个跑得快的带动一个团队，把后面的拉下了，后面就抱怨了，你跑那么快，我跟不上，我喘不过气来了。就是这个意思。调整过后，大家心理上平衡了，拉下的跟上去了，前面的放慢脚步，再带着大家跑，长期一定是这样。在这个趋势变化中，今年（2016年）的冬天“抄底”都不一定是好时机，要密切关注量和价的变化。
我们探讨的上述问题局限于投资方面，确实需要建议投资者放缓脚步。对于刚性需求者来说，不单单是价格问题，还是要鼓励客户把握机会，及时买进。刚性需求如果不及时落实，其它方面的问题更加突出。比如今年（2016年）租金上涨的很厉害，整个社会生活成本在上涨，而就业和收入状况并不理想。这个时候买入，不会赚到什么钱，但是也不会亏，买早比买晚好。
这时很多人也在猜测，多伦多会不会跟进温哥华，会不会采取高附加税政策，应对国际买家？有些人甚至估测，“热钱流进多伦多买房了。”这些情况可能发生。但是我觉得，要对经济规律理解透，对政府意图理解清，包括对国际资金的风险偏好习性和不动产的流动迟滞性弄明白，而不应紧靠片面感悟促成判断。
宣扬资金“弃温投多”观点的主要是地产经纪们，希望房地产市场“东方不亮西方亮”。我认为国际资本不会这样做，国际资本一是不会像炒股票、炒基金那样快进快出，二是国际资本会把多温与加拿大看作一个整体市场去应对，三是市场尚处于一个心理适应过程。当前形势下，有些人会从温哥华移民到多伦多来置业，同样也会有人从多伦多跑到温哥华去买房。这一点跟政府征税无关，更不代表一种趋势。（此文完成于2016年）
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