2017年 11月 18日 星期六  
试析物业价值(五)

    物业的市场价值(Market Value)是一个整体综合概念,是多数人们而非个别人经过市场过程,愿意支付并认定的平衡价格。作为买卖双方当事人,以及他们的代理人(Agents),特别是活跃于房地产市场一线的地产经纪,可以说其众多的个体行为——谈判与博弈(Negotiations & Games)汇合成供需两股力量,其平衡决定着交易价格(Transaction Value)。市场上完成的所有交易价格,剔除两个方向的极端影响,统计的结果,最终构成了物业的市场价值。

    相比MPAC和银行金融系统的评估师而言,地产经纪人是处于物业交易一线的专业技术人员和商业参与人员,一般说来,他们对市场的敏感度更强,其估价按理也应该更切合市场价格。正因为房地产经纪人的市场作为,更加贴近市场经济现实,其影响也就更加动态化。从另外一个角度讲,地产经纪人也更容易情绪化,若无足够的定力,便会人云亦云而随波逐流,或者随心所欲而推波助澜。因此,房地产经纪人队伍作为房地产市场动态的评估体系,也对物业市场价值(价格)认定(Determination)有着重要影响。

    任何一个地产经纪人都清楚,物业价值(价格)的决定因素有很多。针对影响物业价值(价格)的各因子贡献程度,笔者将其排序为以下LSLLSCB七个方面,即地点与社区的情况(Location,建筑时代包括风格和房龄(Style),占地的地形、四至和面积(Lot,建筑构造、布局和质量(Layout),功能配置和房间、卫生间数量、面积大小(Size),以及房屋装修、升级与保养状况(Condition),历史各届拥有者或使用者的情况(Background,包括是否有stigma),等等。那么,就单一的个体物业交易行为而言,忽视、疏漏或刻意排除其中任何一个因素的影响,极有可能;重视、夸大或渲染强化其中任何一个因素的作用,也难以避免。这就是从市场统计分析上,要重视极端行为结果,并努力排除其对市场价值判断所造成误导的原因所在。

    毫无疑问,某个物业的价值(价格)并不是固定不变的数字。不论挂牌叫价(Asking Price),还是此后买卖报价(Offer Price,以及最后成交价(Transaction Price),都有着变幻多端的特点。单一物业价值(价格)仅代表在三维坐标系里某一时间、某个地点、某种层次上,该物业在市场上表现的价格,或者在同一坐标系里上市物业的相对平均价值(价格)水平。可以说,在不同的坐标系里,物业价值(价格)表现一定不同。所谓“此一时彼一时”、“此一地彼一地”、“此一类彼一类”。拿着任何一个物业的价值(价格)或者变化,去对整个市场评头品足,极易产生怪诞荒谬的结论。

    地产经纪的工作范围其实很广,包括评估、买卖、租赁、物业管理,甚至拍卖,只是通常我们看到最多的是买卖、租赁行为现象。地产经纪对于物业的评估,不同于职业评估师的评估,主要局限于对买卖单个物业的基础性简单估值范围,而且这种评估是仅供买卖委托人决策的参考。地产经纪人需要牢记自己的职责,把握好自己的角色,在竭尽全力的同时,不可越俎代庖。

    地产经纪通常采用直接比较法(Direct Comparison Approach)和费用成本法(The Cost Approach)两种方法,在物业挂牌上市前、采购报价前以及日常咨询顾问过程中,评估物业价值,进行物业市场价位分析。其中,对周围社区、物业场地和建筑物本身的分析是核心内容。

    直接比较法是地产经纪人最常用的物业定价方法。这种方法选择的比较样本(Comparative Samples)要满足充分和必要性条件,关键步骤是选择可比性强的近期(通常选择三个月内)已售出物业,要警惕那些非正常交易(Non Arm’s-Length Transactions),即交易价格明显偏离市场价格的情况。该方法的核心点是确认标的物业(Subject Matter)与参照物业(Comparables)的基本元素的主要差异(Differences),着重于对相关要素的价值(价格)进行有效调整(Adjustment)。这种方法的主要局限是,不能应用于特殊物业或独一无二的物业的价值评估。

    费用成本法可以说是一种更专业、更深入、更复杂的方法。概括起来,在这种方法中,对土地和建筑物的区别估值,对建筑物重置和替代的费用考量,对物业实体退化贬值、功能老化过时、所在区位衰退落伍等细节的综合分析,都要详尽深入,一丝不苟。要充分认识物业的寿命周期问题,区别物业的经济寿命、残留经济寿命与实际年龄、有效年龄。惟其如此,才能做出一个相对切合实际的价值评估结论。

    价格是价值的反映。市场上供需力量的客观对比和参与者们的心理行为作用的综合结果,构成了物业成交价格,体现出物业价值存在。作为具有一定价值取向的地产经纪即职业地产经纪人,其之所以择业、就业和执业于激烈竞争的房地产市场,均因为建立于相对乐观进取而非悲观颓废的感知和理念上,往往会较多地考虑房地产市场的增长因素。在经济衰退和萧条时期,伴随着物业市场变化,地产经纪人退出市场的现象就会成为另一道凄凉风景。因此,地产经纪人的物业价值评估,自成一统,更多地带有积极实用主义的特征,这往往也是职业地产经纪人高估物业价值,唱多房地产市场的根源。

 
上传: Wade
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