2017年 11月 18日 星期六  
试析物业价值(二)

    如何才能正确把握房地产交易中的物业价值规律,如何才能合理分析房地产交易中的物业价格表现呢?正如文章《试析物业价值()》里所阐明的那样,在这个过程中,人们的物业价值观念和物业价格观念起着非常重要的影响作用。

    我们知道,从经济、社会、文化或哲学各个角度讲,价值(Value)是人类对社会事物的存在与运动形式的认知与评价,无论是物质的价值还是精神的价值,无论是集体的价值还是个人的价值,在本质上都是价值关系的运动与变化。在经济学界,存在着劳动价值论、货币价值论、使用功能价值论、生产要素价值论、供求关系价值论的思辨体系。实际上,人类的一切价值都可分为劳动价值、使用价值和交换价值三种基本类型,当反映到市场经济活动中,则以供求关系所平衡的交易价格来衡量。

    按照马克思政治经济学(《资本论Capital Volume I)的观点,劳动价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动,即产品价值,价值分为使用价值(Use Value)(给予商品购买者的价值)和交换价值(Exchangeable Value)(给予商品提供者的价值)。如此理解,使用价值是某个物品可供使用的价值,即多么有用,比如水和空气有极高和广泛的使用价值;交换价值是可交换其他商品的价值,即多么值钱,如黄金和钻石有极高的交换价值。交换价值里凝结的劳动价值和使用价值里蕴藏的资源稀缺性,构成价值的基本决定因素。

    除了上述基本理论指导,我们在考究物业价值时,特别是当置身于单一卖方市场或单一买方市场情况下的房地产交易过程中,还必须注意到,人们的需求偏好对价值判断和价格合理性有着巨大影响。偏好基本上是仁者见仁智者见智的东西,不同的人对物品(商品)有不同的偏好。推而广之,不同的人群(特别是具有不同文化背景、宗教信仰的族群)在市场上,甚至会主导不同的特定区域的物业价值认同。偏好往往使人在极端市场条件下失去理性判断,进而做出错误的决策。这是价格偏离价值的极端情况。这种现象,在所谓的房地产“竞价”大战中屡见不鲜。这就是为什么地产经纪人在迎合客户的特殊需求,推荐物业和参与竞价时需要格外慎重的原因。

    今天看来,在市场经济完全竞争条件下,房地产经济领域所关注的物业价值,基本上由土地价值和土地上依附的构筑物(附着物)价值构成。从极端说,当土地尚未开发,处于依然空白状态,即没有任何具有目的性的开发投入时,物业价值就是土地价值本身,或说附着物价值为零。同样,当建筑材料还未投入土地开发建设时,其价值也就是其购置成本。一旦土地被充分开发,人类所需的各种功能设施齐备,并附着典型的具有各种功能效用的建筑物时,协同效应便产生显著作用。依笔者之见,在现代市场经济体系里,我们应当把协同效应作为物业价值形成的理论基础之一。

    协同效应(Synergy Effects)原本为一种物理化学现象,又称增效作用,是指两种或两种以上的组分相加或调配在一起,所产生的作用大于各种组分单独应用时作用的总和。在经济领域,协同效应常被形象地表述为“1+1>2”或“2+2=5”。物业价值就至少大于成熟土地(熟地)价值和附着构筑物价值之和,并往往增加了一定的效益价值(不妨称之为增益价值)。然而,当一处开发利用后的土地上的构筑物完全废弃而不再具有使用价值时,这种因协同效应产生的增益价值也就寿终正寝。换句话说,这处物业的价值基本上就回归土地价值本身,即现时的土地价值,或者,由于废弃物甚至污染物的存在和潜在危害,土地价值也将受折损。

    更进一步说,不同的成熟土地,因着其所受到的人们对其功能定位的不同,以及周边环境设施对该熟地影响程度的不同,其价值定位也就不同。不同的功能定位,决定了熟地的不同价值。熟地的未来功能定位,即人们对其价值预期,往往也导致新的利益分配。这就是在城市土地利用规划文件和法规里,诸如居住区划(Residential DistrictsR1R1SR2R3R4R4A 等各种功能区划符号,是赋予市场上物业显著价格差异导向的主要原因。

    房地产作为人类经济社会的一个重要体系,是以人为核心,围绕居住、工作、学习、娱乐、社交、商业等各种目的,形成的特定产业。具体到客观物质层面,物业是土地和附着物,包括建筑物、道路、园艺,水、电、气、通讯等设施的实际投入的总现值以及由此产生的增益价值之和。人是社会的人,成熟的社区是人赋予其极高价值的根源。

    所以,在上述价值取向的背景下,我们就不难理解,缘何旧城区一处破败不堪的物业,仍然具有足够高昂的价值,市场价格依旧会坚挺或高企;另一处新近开发上市的物业,反而价值很低,市场表现平平。这可以为房地产界一再强调“Location!Location!!Location!!!”做出最好的诠释。在经济学理论潜移默化的影响和熏陶下,在物业价值或其市场价格评价领域里,囿于多种原因,房地产相关人士,不论房地产开发商、建筑商、销售商,金融机构和相关研究者,尚有五花八门的分歧,莫衷一是,更何况门外看客。

 
上传: Wade
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